McAllen, Edinburg o Mission

“¿En qué ciudad construimos?” sale en muchas primeras llamadas. Casi siempre la familia ya lo redujo a McAllen, Edinburg o Mission y quiere que alguien desempate.

Mi respuesta honesta es que el lote pesa más que la ciudad. Las 3 están en el condado de Hidalgo, y el condado tiene arcilla expansiva en muchas zonas, diga lo que diga el anuncio. El rango de precios en nuestras páginas de McAllen, Edinburg y Mission es el mismo, porque es un rango para todo el condado de Hidalgo. Con el viento pasa igual. El condado de Hidalgo queda fuera del área costera de la Asociación de Seguros contra Tormentas de Viento de Texas (TWIA), que sí incluye a Cameron y Willacy, y nosotros calculamos para la velocidad de viento de diseño que marca el código en las 3 ciudades. Lo explicamos con más calma en cómo construir una casa resistente a huracanes en McAllen.

Basta cruzar un límite de ciudad para que cambien la oficina que da el permiso, el distrito escolar en la cuenta de impuestos, el mapa de inundación y la línea de agua en la calle. Aquí te explico cómo se comparan, con las fuentes públicas, para que puedas revisar cualquier lote por tu cuenta.

¿Cómo son los lotes en cada ciudad?

Las 3 ciudades tienen los mismos 3 tipos de lote, en distintas cantidades: lotes en colonias ya establecidas, lotes nuevos en fraccionamientos registrados, y terrenos más grandes en las orillas y en el condado.

Nuestra guía de costos 2026 pone los lotes estándar en colonias establecidas de McAllen entre 0.15 y 0.25 acres, y los lotes premium en fraccionamientos nuevos entre 0.25 y 0.5 acres. Edinburg y Mission siguen el mismo patrón, con lotes de relleno cerca de las partes viejas de la ciudad y lotes de medio acre y de un acre conforme vas saliendo.

La oferta de lotes cambia cada pocos meses, porque abren fraccionamientos y se venden. Cualquier conteo que publicara hoy ya no serviría para la primavera. Lo que importa más que el nombre de la ciudad se reduce a 2 cosas.

El área construible. Los retiros (setbacks), las servidumbres y la forma del lote deciden qué cabe. Un lote largo y angosto, o de forma irregular, puede descartar el plano que querías antes de que alguien lo dibuje.

Las restricciones de escritura. Los lotes en fraccionamiento casi siempre traen restricciones sobre cosas como los pies cuadrados mínimos, los materiales de la fachada, la inclinación del techo y hacia dónde da la cochera. Pídeselas al vendedor o a la compañía de títulos y léelas antes de hacer una oferta. Son reglas privadas, así que un plano que la ciudad aprobaría todavía lo puede rechazar el fraccionamiento.

¿Quién da el permiso?

La ciudad da el permiso de construcción cuando el lote está dentro de sus límites. Fuera de los límites de la ciudad, el permiso lo da el condado de Hidalgo.

McAllen. El Departamento de Permisos e Inspecciones tiene 3 divisiones: revisión de planos, permisos e inspecciones. Las solicitudes entran por el portal de permisos en línea de la ciudad. La ciudad marca 3 días hábiles para revisar un expediente residencial completo. En nuestros calendarios el diseño y los permisos juntos llevan de 1 a 2 meses, como decimos en la guía de preconstrucción en McAllen, porque la carga de trabajo y las rondas de correcciones lo alargan.

Edinburg. El Departamento de Seguridad en la Construcción (Building Safety) se encarga de la revisión de planos, la emisión de permisos y las inspecciones de toda construcción nueva. Tiene un portal en línea llamado Citizen Self Service, donde puedes meter tus permisos, darles seguimiento y programar inspecciones.

Mission. La División de Inspecciones revisa las solicitudes de permiso de todas las construcciones nuevas en la ciudad. En una casa nueva inspecciona cimentación, plomería, estructura, mecánica, aire acondicionado y electricidad, y también revisa retiros, banquetas y áreas de amortiguamiento (buffering).

Condado de Hidalgo. Fuera de los límites de la ciudad, una casa nueva necesita un Permiso de Desarrollo Residencial del Departamento de Planificación del Condado de Hidalgo. Las preguntas frecuentes sobre permisos del condado piden la escritura de garantía (warranty deed), una solicitud de desarrollo con plano del sitio y cumplir con los retiros. Las autorizaciones de agua y luz vienen después de que se aprueba el permiso de desarrollo y pasa la inspección de retiros, y además necesitan el visto bueno del departamento de salud del condado.

Cada oficina tiene su propia fila, así que pregunta los tiempos de revisión la semana que entregues. Nosotros sacamos el permiso con la oficina que tenga jurisdicción sobre tu lote. De ahí en adelante, nuestras 3 páginas de ciudad marcan los mismos 6 a 10 meses de construcción, del contrato a las llaves, para una casa a la medida de Sisu.

¿Cómo se comparan los impuestos de propiedad?

La tasa de la ciudad cambia de una ciudad a otra. Pero la línea más grande del recibo es la del distrito escolar, y los distritos escolares no siguen los límites de las ciudades.

Estas son las tasas del año de impuestos 2026 por cada $100 de valor, según la tabla de tasas 2026 de la Oficina de Impuestos del Condado de Hidalgo, firmada el 8 de octubre de 2026. La tasa de la Ciudad de McAllen no viene en la tabla del condado, así que esa sale del aviso de audiencia pública 2026 de la Ciudad de McAllen. La Comisión de la Ciudad la adoptó el 28 de septiembre de 2026, igual que en 2025 (McAllen News Tribune).

Tasas de las ciudades para 2026:

• Ciudad de McAllen: $0.448989
• Ciudad de Edinburg: $0.63000
• Ciudad de Mission: $0.56530

Tasas de los distritos escolares para 2026:

• McAllen ISD: $0.93220
• Edinburg CISD: $0.85560
• Mission CISD: $1.11300
• Sharyland ISD: $0.95750

Todos los predios del condado pagan además la línea del condado de Hidalgo, que para 2026 es de $0.56910. Encima de eso, la cuenta trae cualquier otra entidad que cobre impuestos sobre ese predio. La tabla incluye un distrito de drenaje, un distrito de colegio comunitario y varios distritos de servicios de emergencia (EMS).

Comparar ciudad contra ciudad se complica en 2 puntos.

El distrito escolar. Sharyland ISD da servicio a Mission, Alton, Palmhurst, Edinburg y McAllen. Así que 2 casas con dirección de Mission pueden estar en distritos escolares distintos y pagar tasas escolares distintas. Como decimos en nuestras páginas de ciudad, el lugar de la ciudad donde se construye tu casa determina la zona escolar.

Las exenciones. La tabla 2026 marca una exención de $140,000 por vivienda principal (homestead) en las líneas de los distritos escolares. Haz cualquier comparación con tus exenciones incluidas, o vas a comparar números que nunca vas a pagar.

Para revisar un lote de verdad, busca el predio en la búsqueda de propiedades del Distrito de Avalúos del Condado de Hidalgo. La cuenta muestra las entidades que cobran impuestos y las exenciones de ese predio. Si el lote es terreno baldío, busca una casa terminada en la misma calle y fíjate en su distrito escolar. Hazlo con 2 o 3 lotes antes de decidir cuál ciudad sale más cara.

¿Dónde pesa más el drenaje?

El drenaje cambia de calle a calle, así que es una pregunta del lote en cualquier ciudad. Hasta 2 lotes en la misma ciudad pueden quedar en zonas de inundación distintas.

Empieza en el Centro de Servicio de Mapas de Inundación de FEMA y saca el mapa oficial con la dirección. Las zonas que empiezan con A o V son Áreas Especiales de Riesgo de Inundación, terreno con 1% de probabilidad de inundarse en cualquier año. La Zona X sombreada es de riesgo moderado y la Zona X sin sombrear es de riesgo mínimo. Si el lote está en un área de alto riesgo y lo financias con una hipoteca regulada por el gobierno federal, el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones exige seguro contra inundación, como explica la GAO.

Antes de comprar en cualquier parte del condado, lee la página de zonas inundables del Distrito de Drenaje No. 1 del Condado de Hidalgo. Algunos puntos:

• El condado de Hidalgo y sus ciudades participan en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones.
• Dentro de una ciudad, la ciudad tiene su propio administrador de zonas inundables. En las áreas no incorporadas, ese papel lo tiene el gerente general del Distrito de Drenaje.
• Una casa fuera de la zona inundable del mapa todavía se puede inundar. El distrito dice que una tercera parte de los reclamos por inundación vienen de propiedades fuera de la zona inundable de 100 años, y que muchas casas se inundan porque el agua de lluvia no alcanza a desaguar.

Así que cuando el mapa y la lluvia no coinciden, yo le creo a la lluvia. Si puedes, ve a ver el lote después de un aguacero fuerte y maneja por las calles de alrededor. Agua estancada 2 días después te dice algo que ningún anuncio te va a decir. De nuestro lado, el estudio de suelo es obligatorio antes del precio final, y el drenaje y la nivelación se detallan para cada terreno.

¿Quién lleva el agua y el drenaje sanitario al lote?

En un fraccionamiento establecido, el agua y el drenaje sanitario casi siempre ya están en la calle. Hacia las orillas, averigua quién tiene el área de servicio antes de dar algo por hecho.

En McAllen, McAllen Public Utility maneja el agua y el drenaje sanitario. Hay otros proveedores que dan servicio en partes de estas ciudades. Un documento federal de 2018 describe a Sharyland Water Supply Corporation con un área de servicio que incluye Alton, Palmhurst, Mission, Edinburg y McAllen. Un lote puede tener nombre de ciudad y recibir el agua de otro proveedor.

Pídele al proveedor por escrito que sí hay servicio para ese lote, y pregunta quién da la luz. En terreno rural o sin desarrollar, nuestra guía para encontrar el terreno de tu casa calcula los costos fuera del sitio entre $20,000 y más de $100,000 cuando hay que extender líneas, perforar un pozo o poner fosa séptica. Ese dinero va en el presupuesto del terreno desde el primer día.

¿Y los lotes en el ETJ y en el condado entre las ciudades?

Un lote fuera de los límites de la ciudad saca su permiso de construcción con el condado, aunque esté dentro del ETJ de una ciudad. El ETJ pesa más cuando se divide un terreno o se registra un plano de subdivisión.

Según la Sección 42.021 del Código de Gobierno Local de Texas, la jurisdicción extraterritorial de una ciudad, o ETJ, es el terreno no incorporado pegado a sus límites. En ciudades de 100,000 habitantes o más puede llegar hasta 5 millas. Dentro del ETJ, la Sección 212.003 dice que la ciudad, en general, no puede regular cosas como el uso de un edificio o su tamaño. Para la casa en sí, tratas con el condado, como vimos arriba.

En la subdivisión es donde importan los papeles. Las preguntas frecuentes sobre subdivisiones del condado lo dicen claro: un terreno subdividido no se puede vender ni traspasar sin un plano final registrado, y un levantamiento (survey) o una descripción por medidas y colindancias no sustituye el proceso de subdivisión. Si alguien te ofrece un pedazo cortado de un terreno más grande sin plano registrado, detente y consulta a un ingeniero y a una compañía de títulos antes de soltar un solo dólar.

Un terreno en el condado puede quedarte muy bien. Tienes espacio de sobra. También te toca resolver lo que un lote de fraccionamiento ya trae resuelto: agua de línea o de pozo, fosa séptica o drenaje sanitario, la entrada para los carros y a dónde se va el agua de lluvia. Todo eso tiene solución. Ponle precio antes de comprar.

¿Cuál le queda mejor a cada familia?

La ciudad casi siempre se escoge sola cuando la familia tiene claro lo de la escuela, el espacio y el manejo diario. Estos son los patrones que vemos.

Primero el distrito escolar. Empieza por los límites del distrito y busca lotes dentro. Sharyland ISD cruza límites de ciudad, así que una familia decidida por ese distrito puede terminar con dirección de Mission, McAllen o Edinburg.

Quieres espacio. Un taller, una casita, un patio grande o unos animales te llevan a las orillas de las 3 ciudades y al terreno del condado entre ellas. Mete el costo de los servicios en el presupuesto del terreno antes de enamorarte del acre.

Quieres agua y drenaje de la ciudad y un fraccionamiento registrado. Las 3 ciudades los tienen. Compara las restricciones de escritura, el mapa de inundación y la cuenta de impuestos de los lotes que estás considerando.

Te importa el recibo de impuestos. Para 2026, la tasa de McAllen es la más baja de las 3 tasas de ciudad. Entre los distritos escolares de la lista, Edinburg CISD tiene la tasa más baja y Mission CISD la más alta. Saca cuentas reales antes de decidir qué significa eso para tu casa.

El trabajo o la escuela marcan el mapa. Maneja la ruta un día entre semana, a la hora en que de verdad la vas a manejar. Un domingo en la tarde cualquier lote se siente cerca.

Ya tienes el lote. Cerca de la mitad de nuestras casas a la medida se construyen en lotes que el cliente ya tiene. La ciudad ya está decidida, así que tráenos el levantamiento y el estudio de suelo si lo tienes, y cotizamos la casa en tu lote.

¿Cómo decide Sisu con una familia?

Decidimos lote por lote. Caminamos cada uno contigo y te decimos cuánto va a costar construir ahí.

En la caminata revisamos todo lo que viene en este artículo. El estudio de suelo es obligatorio antes del precio final, porque el condado de Hidalgo tiene arcilla expansiva en muchas zonas y la losa y la cimentación se diseñan con base en ese estudio. Nuestra guía de terrenos pone el estudio geotécnico en alrededor de $1,500 antes del cierre, y sale barato al lado de una sorpresa en la cimentación cuando el terreno ya es tuyo.

Si todavía andas buscando, Jessica Gonzalez, la agente de bienes raíces con licencia de Texas de nuestro equipo, te puede dar su punto de vista como Realtor para escoger lote mientras yo lo veo como constructor.

Después cotizamos la casa para ese lote y sacamos el permiso con la oficina que tenga jurisdicción. Soy el contratista general en cada obra de Sisu, en McAllen, Edinburg, Mission o en el condado, y cada viernes te llega una actualización con fotos.

Preguntas frecuentes

¿En qué ciudad sale más barato construir una casa a la medida?

En la construcción en sí, nuestro rango de precios publicado es el mismo en McAllen, Edinburg y Mission, porque cubre todo el condado de Hidalgo. El total se mueve con el lote: trabajo de terreno, relleno, líneas de servicios y cuotas de impacto. Nuestra guía de costos 2026 aclara que las cuotas de impacto varían según la ciudad dentro del condado de Hidalgo.

¿Los impuestos de propiedad cambian entre McAllen, Edinburg y Mission?

Sí. Para el año de impuestos 2026, la tabla de la oficina de impuestos del condado marca $0.63000 por cada $100 para la Ciudad de Edinburg y $0.56530 para la Ciudad de Mission, y McAllen dejó su tasa en $0.448989. Cualquier tasa escolar de esa lista es más alta que las 3 tasas de ciudad, y los distritos escolares no siguen los límites de las ciudades. Busca el predio en hidalgoad.org para ver lo que realmente paga.

¿El permiso lo da la ciudad o el condado?

La ciudad, si el lote está dentro de sus límites. Fuera de los límites, incluyendo terreno en el ETJ de una ciudad, necesitas un Permiso de Desarrollo Residencial del Departamento de Planificación del Condado de Hidalgo.

¿Sisu me puede ayudar a encontrar un lote?

Sí. Caminamos lotes contigo antes de que compres y te decimos lo que cada uno necesita para construir. Jessica Gonzalez, la agente de bienes raíces con licencia de Texas de nuestro equipo, te puede ayudar con la parte de bienes raíces al escoger lote.

¿Y Pharr y San Juan?

Las mismas preguntas: qué oficina da el permiso, qué distrito escolar trae la cuenta, qué dice el mapa de inundación y si los servicios están en la calle. En la tabla 2026 del condado, la tasa de la ciudad es $0.76760 en Pharr y $0.67650 en San Juan, y PSJA ISD es $0.98250. También construimos en Pharr.

¿Ya lo redujiste a 2 lotes en 2 ciudades distintas? Mándale a Daniel las 2 direcciones. Los caminamos contigo y te decimos lo que cada uno necesita para construir, antes de que entregues cualquier depósito.